Détection de pyrite
Détection de pyrite

Inspection de pyrite : savoir la déceler avant d’en subir le cauchemar

De plus en plus d’acheteurs connaissent la nécessité de faire faire une inspection de pyrite afin de s’assurer qu’elle ne s0oit pas présente dans le bâtiment convoité. L’inspecteur en bâtiment certifié est le plus apte à vous conseiller à ce sujet, de la détection aux conseils d’élimination.

Voici un peu d’histoire pour mieux connaître la pyrite… Celle que l’on appelle l’or des fous. Considérons d’abord comment la Régie du Bâtiment du Québec en fait la description : « La pyrite est un minéral qui se retrouve dans la pierre et qui produit de l’acide sulfurique en s’oxydant au contact de l’humidité et de l’oxygène. Lorsque ce phénomène se produit en dessous d’une fondation, il peut provoquer le soulèvement et la fissuration de la dalle de béton. »

La pyrite fait son apparition dès les années 1980, bien qu’on en retrouve dans certaines constructions des années 1970. Ce n’est cependant qu’après une dizaine d’années que les dommages causés par la pyrite deviennent apparents ou du moins détectables. Au Québec, la découverte de la pyrite suite à des inspections en bâtiments, a permit de cibler des régions où la présence de pyrite est plus fréquente. (voir plus bas dans cette page).

Depuis 1999, les constructeurs appliquent volontairement la norme CTQ-M100 permettant d’exclure la pierre de remblais à risque de pyrite.

Inspection de pyrite recommandée par les agents immobiliers

Dans un article de La Presse en 2014, une courtière en immobilier expliquait que sur la Rive-Sud de Montréal, elle proposait de façon systématique l’inspection de pyrite aux futurs acheteurs de propriété. En clair, c’est la démonstration à quel point le problème peut être courant.

Comment agit la pyrite sur les structures

En résumé, le problème de pyrite s’explique par l’utilisation d’un remblai contaminé sous les dalles de bétons de certaines constructions. Au contact de l’humidité, ce remblai s’oxyde et produit des cristaux de gypse qui prendront de l’expansion, causant le soulèvement de la dalle. Des fissures apparaissent ensuite à la surface dans le béton des dalles de garages ou sous-sols.

L’expansion ne se fait pas toujours à la verticale. Lorsqu’il s’agit d’une expansion latérale, il est possible que la pyrite endommage la fondation même du bâtiment. Voilà pourquoi, même si vous êtes propriétaire et n’entendez pas vendre à court terme votre demeure, vous auriez avantage à procéder à une inspection de pyrite avant que les dommages ne soient plus coûteux à réparer.

Afin d’évaluer les dommages potentiels, l’échelle utilisée se nomme l’IPPG (indice pétrographique de potentiel de gonflement). Il s’agit de déterminer  l’expansion éventuelle de la pyrite :

-Entre 0 et 20, le risque est de zéro à faible
-Entre 21 et 40, de faible à moyen
-De 41 à 60, de moyen à élevé
-De 61 à 80, élevé
-De 81 à 100, extrêmement élevé

Le journal L’Écho de la Rive-Nord faisait récemment état des villes les plus touchées par la pyrite.

-Rive-Sud de Montréal
-Rive-Nord de Montréal
-Les Basses-Laurentides
-Les extrémités Est et Ouest de la ville de Montréal

Dans la grande région métropolitaine, 91 villes qui ont été recensées comme présentant des bâtiments avec un problème de pyrite. Plus récemment, le secteur de la Montérégie a montré de nombreux cas, notamment dans les municipalités suivantes :
-Saint-Bruno-de-Montarville
-Saint-Basile-le-Grand
-Sainte-Julie
-Beloeil
-Chambly
-Carignan
-Varennes
-Saint-Hubert
-Greenfield Park
-Sainte-Catherine

Tests de pyrite effectués en laboratoire

Votre inspecteur en bâtiment est le mieux placé pour vous informer des signes de présence de pyrite. C’est aussi celui qui peut vous recommander les différents tests supplémentaires que vous devriez effectuer pour établir l’état de situation. Au-delà des signes qui laissent présager la présence de pyrite, des tests de laboratoires peuvent de façon plus précise indiquer l’état à laquelle le bâtiment est confronté (l’IPPG).

En choisissant de procéder avec un inspecteur en bâtiment, vous vous assurez aussi de pouvoir avoir un portrait plus complet de l’impact de la présence de pyrite sur l’ensemble de la propriété ou de l’immeuble.

Achat de propriété et présence de pyrite

L’organisme d’autoréglementation des courtage immobilier du Québec

présente une section intéressante sur son site Internet pour vous permettant de savoir quoi faire, à chaque étape du processus d’achat d’une maison qui se révèle contaminée à la pyrite. Également, dans le cas d’une vente, on mentionne notamment :

  • que vous avez le devoir de renseigner tout acheteur au sujet de la pyrite, même si la propriété ne semble pas affectée;
  • qu’il doit, lorsque requis en matière résidentielle, remplir le formulaire obligatoire Déclarations du vendeur sur l’immeuble en mentionnant sa connaissance ou non de la présence de pyrite;
  • qu’une expertise devrait être effectuée rapidement pour déterminer si la pyrite cause ou pourrait causer des problèmes;
  • qu’un acheteur n’assume habituellement pas le coût d’une expertise et qu’il ne peut y procéder sans l’autorisation du propriétaire;
  • que si un problème est décelé, il doit être corrigé, ou le prix de vente doit tenir compte de ce problème. Autrement, l’immeuble pourrait être difficile à vendre;
  • qu’une copie du rapport d’expertise (et, le cas échéant, de la facture détaillée des réparations effectuées) doit être transmise à tout acheteur, peu importe le résultat de l’analyse.

N’hésitez-pas à faire appel à un inspecteur en bâtiment certifié afin de vous assurez du respect des normes de pratique en matière d’inspection de bâtiment.